Newsletter

Klęska urodzaju w krainie dźwigów

Adam Komarnicki, 17.02.2012
Spłata rat kredytu hipotecznego to ostatni wydatek, z jakiego rezygnują Hiszpanie, ale rosnące bezrobocie nie zostawia im coraz częściej innego wyjścia

Spłata rat kredytu hipotecznego to ostatni wydatek, z jakiego rezygnują Hiszpanie, ale rosnące bezrobocie nie zostawia im coraz częściej innego wyjścia

Podróżując samochodem przez Hiszpanię trudno nie zauważyć wielkich, blaszanych sylwetek byków, które stoją samotnie na polach przy autostradach. Stawiane od lat 50-tych jako reklamy andaluzyjskiej brandy Veterano, z czasem stały się jednym z symboli Hiszpanii. Swój komercyjny charakter straciły jednak na dobre dopiero pod koniec lat 90-tych, kiedy nowe prawo zakazało stawiania reklam przy autostradach. Jednakże, po masowych protestach społecznych Sąd Najwyższy uznał je za obiekty kultury. I tak przydrożne byki zostały ocalone.

W tym samym czasie Hiszpania budowała pracowicie swoje narodowe prosperity. W reprezentowaniu kraju bykowi przybyła więc konkurencja w postaci wyrastających jak grzyby po deszczu dźwigów. Skąd się wzięły?

Pod koniec lat 90-tych rozpoczął się hiszpański boom w budownictwie mieszkaniowym. Nabrał on dodatkowego przyspieszenia po wprowadzeniu euro. Przyczyniły się do tego niskie stopy procentowe, które obniżyły koszty kredytów – i tak pęd Hiszpanów oraz emerytów z północnej Europy do kupna mieszkania nad morzem pobudzał nowe inwestycje.

Rząd widział w budownictwie szansę na obniżenie wysokiego bezrobocia, dlatego oferował kolejne zachęty podatkowe, a lokalne władze dostęp do atrakcyjnych działek w pobliżu morza. W szczytowym okresie sektor budowlany zatrudniał 13 proc. Hiszpanów i był motorem rozwoju całej gospodarki. Niestety, ponieważ powszechnie zakładano, że mieszkania w słonecznej Hiszpanii to pewna inwestycja o wysokiej stopie zwrotu, popyt na rynku nie miał wiele wspólnego z faktycznymi potrzebami.

Bańka pękła z wielkim hukiem razem z nadejściem kryzysu finansowego. Nagle okazało się, że mieszkań zbudowano za dużo. I to zdecydowanie za dużo. W latach przed wybuchem kryzysu na rynku pojawiało się średnio 700-850 tys. nowych mieszkań, przy rzeczywistym zapotrzebowaniu rzędu 220 tys. W efekcie obecnie na hiszpańskim rynku dostępnych jest około miliona świeżutkich mieszkań prosto od deweloperów oraz 700 tys. z rynku wtórnego. Co ciekawsze, około 1,3 mln mieszkań jest wciąż w budowie! Dla porównania, w Polsce liczbę dostępnych na rynku pierwotnym mieszkań szacuje się na około… 50 tys. To wystarczy na zaspokojenie kilkunastomiesięcznego zapotrzebowania. Prosta kalkulacja pokazuje, że w Hiszpanii nie ma sensu budować nowych mieszkań co najmniej przez dziesięć kolejnych lat!

Od początku kryzysu ceny mieszkań spadły już o ponad 30 procent, choć powinny o wiele więcej. Kto jest winny takiej sytuacji? W dużej mierze to sektor bankowy, który praktycznie reguluje podaż mieszkań, a tym samym ich ceny. Ilość mieszkań przejętych od upadłych deweloperów sprawiła, że banki stały się czołowymi graczami na hiszpańskim rynku nieruchomości. Atrakcyjność ich oferty opiera się na tym, że w pakiecie razem z mieszkaniem oferują to, czego nikt inny nie może – kredyt hipoteczny.

Banki wypuszczają na rynek tylko tyle mieszkań, ile są w stanie skredytować. A jednocześnie tyle, żeby nie doprowadzić do przesadnej obniżki cen. Im niższe ceny sprzedaży, tym większa korekta wyceny księgowej posiadanych przez nie nieruchomości. Dla banków to duży problem, bo muszą dysponować odpowiedniej wielkości kapitałem w stosunku do udzielonych kredytów.

Co gorsza, około 25 proc. bankowych kredytów związanych jest z sektorem budowlanym, a ponad połowa z nich zagrożona jest ryzykiem niewypłacalności. To równowartość aż 18 proc. hiszpańskiego PKB! Te dwa czynniki – kapitał zawarty w mało płynnych i tracących na wartości nieruchomościach oraz kiepskiej jakości wierzytelności – sprawiają, że banki nie mają pieniędzy na udzielanie kredytów.

Aby odkręcić kurek z kredytami, a przy okazji wysłać modernizacyjny sygnał rynkom finansowym, nowy rząd ogłosił reformę systemu bankowego. Banki będą musiały dostosować wycenę swoich aktywów mieszkaniowych do realiów rynku. Ponieważ wiele z nich nie będzie w stanie udźwignąć kosztów takiej operacji, rząd daje sektorowi kilka miesięcy na fuzje i przejęcia. Mocniejsi gracze mają kapitałowo wesprzeć słabszych. Dodatkowo banki dostaną gwarancje z budżetu, a skarb państwa pożyczy im pieniądze w postaci obligacji zamiennych, które w razie problemów ze spłatą długu przerodzą się w akcje. Niestety sama zapowiedź reformy nie wystarczyła, żeby zapobiec kolejnej degradacji ratingu Hiszpanii, tym razem przez Moody’s…

Cała ta operacja zwiększy hiszpański dług publiczny. Nic więc dziwnego, że dofinansowanie banków spotyka się z silnym sprzeciwem społecznym. Hasło hiszpańskiego ruchu Oburzonych to „Nie jesteśmy towarem w rękach polityków i bankierów”, a jednym z postulatów jest właśnie zakaz wspomagania banków z pieniędzy publicznych. Oburzeni żądają też zwrotu całej otrzymanej przez banki pomocy publicznej, zakazu inwestycji w rajach podatkowych oraz ograniczenia możliwości działań spekulacyjnych.

Największa krytyka spada jednak na banki z powodu rosnącej liczby eksmisji. Wprawdzie spłata rat kredytu hipotecznego to ostatni wydatek, z jakiego rezygnują Hiszpanie, ale rosnące bezrobocie nie zostawia im coraz częściej innego wyjścia. Szczególne oburzenie wywołują sytuacje, kiedy bank wykorzystuje niesprawiedliwe zapisy w umowach kredytowych, pozwalające na uznaniową wycenę wartości mieszkania. Media nagłaśniają przypadki, kiedy bank wycenia mieszkanie nie tylko poniżej ceny rynkowej, ale także poniżej wysokości niespłaconego kredytu. Osoba eksmitowana zostaje w takiej sytuacji nie tylko bez dachu nad głową, ale też z gigantycznym długiem do spłacenia.

Trudno, żeby takie działania spotykały się z akceptacją społeczną. Zwłaszcza, że banki trzymają niezliczoną liczbę mieszkań pustych. A wcześniej, czego nie można zapominać, udzielały lekką ręką kredytów hipotecznych, co nadmuchało mieszkaniową bańkę spekulacyjną.

Co dalej w kraju byków i dźwigów? Hiszpania nie ma swojego Wall Street, które można okupować. To dlatego protesty przeciw bankom odbywają się na dużo mniejszą skalę. 24 lutego hiszpańscy Oburzeni zamierzają okupować niedawno uratowaną przez rząd kasę oszczędnościową CAM. Plan zakłada wejście do lokalnych oddziałów w małych grupkach, przekazanie petycji kierownikowi, a następnie dystrybucję ulotek przed bankiem. Bardzo cywilizowanie. Pytanie tylko, co to da?